不動産を売却したあと、「確定申告って何をどうしたらいいの？」と戸惑う方は少なくありません。特に沖縄では、本土と異なる不動産市場の動きや税務署とのやり取りで、余計にハードルが高く感じることも。今回は、不動産売却後に必要な確定申告について、できるだけわかりやすく解説していきます。

不動産を売ったら確定申告は必要？

結論から言うと、「売却によって利益が出た場合は必要」です。たとえば、10年前に1,500万円で買った家を、2,200万円で売却したとします。この差額700万円は「譲渡所得」となり、税金の対象になります。

ただし、実際には購入時や売却時の諸費用を差し引いた額が課税対象となるため、単純な売却価格だけで判断はできません。ここでポイントになるのが「譲渡所得の計算式」です。

譲渡所得の計算方法は？

ざっくりいうと以下のように計算します。

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

取得費には購入価格のほか、仲介手数料や登記費用などが含まれます。譲渡費用には売却時の仲介手数料、測量費、解体費などが該当します。

たとえば売却価格が2,200万円、取得費が1,500万円、譲渡費用が200万円なら、譲渡所得 ＝ 2,200万円 －（1,500万円＋200万円）＝ 500万円

この500万円が課税対象になります。

所得控除や特例が使える場合も

沖縄県内でも多くの方が利用しているのが「3,000万円の特別控除」です。マイホームを売却した際、一定の条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができます。

この特例が使えれば、先ほどのような500万円の利益も非課税となる場合があります。ただし、申告をしないとこの控除は受けられないため、忘れずに手続きしましょう。

どこでどうやって申告する？

沖縄県内の場合、各地の税務署で対応してもらえます。確定申告期間（通常は2月16日～3月15日）中に、以下の書類を準備して申告しましょう。

• 売買契約書のコピー（売却・購入どちらも）
• 売却にかかった費用の領収書（仲介手数料など）
• 登記簿謄本（全部事項証明書）
• マイナンバーカードまたは通知カード
• 本人確認書類

また、最近はe-Taxによる電子申告も可能です。特に沖縄では那覇税務署や北那覇税務署が混雑しやすいため、時間を節約したい方にはおすすめです。

申告を忘れるとどうなる？

万が一、譲渡益が出ているのに申告を忘れてしまうと「無申告加算税」や「延滞税」が発生することがあります。最悪の場合、10～15％の追徴課税になるケースもあるため注意が必要です。

実際に、売却後「税金は出ないと思っていた」と言って申告しなかった方が、後日税務署から通知を受け、余分に支払うことになった事例もあります。

沖縄特有の注意点とは？

沖縄では、再建築不可物件や借地権付き物件など、少し複雑な権利関係がある土地も多く見られます。こうした場合、売却金額に対して「譲渡損失」になることもあるため、申告しない方が損になることも。

加えて、2023年以降はインバウンドや移住者の影響で、価格が一時的に高騰しているエリアもあるため、「思っていたより利益が出てしまった」というケースも少なくありません。

手続きがわかれば、安心して売却できる

確定申告というと難しく聞こえますが、実際にやることは「利益を出していないかを計算して、税務署に報告する」だけ。重要なのは、事前に情報を集め、漏れなく準備することです。

私自身、現場でお客様と話している中で「もっと早く知っていれば…」という声を何度も聞いてきました。だからこそ、この記事を読んでいる方には、ぜひ先回りして備えていただきたいと思います。

沖縄の不動産売却後、安心して次のステップへ進むためにも、確定申告の準備は忘れずに行いましょう。不安なことがあれば、遠慮なくご相談ください。