不動産を売却するとき、個人で売るのか法人を通して売るのかで、税金負担に大きな差が生まれます。特に沖縄のように地価が上昇傾向にある地域では、高い売却益に対してどれだけ賢く税金対策をできるかが、家族の将来を左右します。と、過去の自分に言いたい…個人売却だけを考えていたために、無駄に高い税率で課税され、数十万円の節税チャンスを逃した経験があります。この記事では、法人を活用した不動産売却の基本メリットから具体的な節税方法まで解説します。これを読めば、節税分を家族旅行やお子さんの教育費に回せる未来が手に入ります。

法人売却の基本メリット

法人を使って不動産を売却する最大のメリットは「税率の違い」にあります。個人が不動産売却で得た利益（譲渡所得）には、原則として以下の税率がかかります（※国税庁データ参照）。

• 所有期間が5年以下の短期譲渡：所得税30％＋住民税9％＝合計39％
• 所有期間が5年超の長期譲渡：所得税15％＋住民税5％＝合計20％

一方、法人の場合は「法人税」「地方法人税」「事業所税」「住民税」の合計で課税されます。中小企業（資本金1億円以下）の場合、所得800万円以下は実効税率約19％、800万円超は約23％前後（※財務省「令和5年度法人実効税率」）となります。

• 個人長期譲渡の税率：20％
• 法人税率（小規模法人の課税所得～800万円）：約19％

上記のように、譲渡益が800万円以下なら法人税のほうが軽くなるケースがあるのです。さらに、法人を通すことで経費計上の幅が広がり、「売却時の諸費用」「リフォーム・改修費用」「減価償却費」などをしっかり控除できる点も大きなメリットです。

法人活用で使える具体的な節税テクニック

経費計上で課税所得を圧縮する

法人では、不動産の取得費や維持管理費、リフォーム費用を経費として計上できます。具体的には以下のような費用が対象です。

• 仲介手数料：不動産会社へ支払う手数料。
• 登記費用：登記簿を更新する際の登録免許税・司法書士報酬。
• リフォーム・改修費用：売却前に建物価値を上げるための内装・外装工事代金。
• 減価償却費：建物部分を法定耐用年数に応じて経費化する。

私の意見として、法人にまとめておくと「これも経費にできるのか…」という項目が多く、個人売却に比べて思いのほか課税所得を小さくできる点は安心パワーだと感じています。沖縄の物件は築年数が浅くても湿気対策や台風対策が必要なため、リフォーム費用がかさむこともありますが、法人ならそれらを丸ごと計上して課税所得を圧縮できるのです。

青色申告特別控除と欠損金繰越

法人は青色申告を行うと、純損失（赤字）が出た場合に最長10年間、翌期以降の黒字から赤字分を差し引ける「欠損金繰越」が適用できます。たとえば、最初の年度に売却益が大きく出て黒字が発生した場合、

1年目：リフォーム費用がかさんで赤字

2年目：売却して黒字

であれば、1年目の赤字を2年目の黒字から差し引くことが可能です。結果として、実質的な課税所得を大きく減らせるため、対策の幅が広がります。

私も過去に法人化を検討した際、売買サイクルを複数年で組んで計画した結果、税金負担を大幅に軽減できた経験があります。法人の良さは「長期的な損益計画を立てやすい」点にあり、中長期で複数物件を扱う場合に特に効果を発揮します。

退職金・役員報酬で所得分散

法人の利益をすべて内部留保するのではなく、役員（代表者）へ報酬や退職金を支払うことで、課税対象を「給与所得」に分散させることができます。給与所得は給与所得控除が利用できるため、同じ金額を受け取っても実質的な税負担を抑えられます。

• 役員報酬：事前に定款や取締役会で決議し、定期支給する。
• 退職金：定められた支給要件を満たすと、退職所得控除（20年超で800万円＋年数×40万円）が適用可能。

給与所得控除や退職所得控除を活用すれば、法人の利益を役員個人の所得として分散し、個人段階の所得税を抑えられるため、全体の税金を削減できます。

法人化前に押さえるべき注意点

法人設立・維持コスト

法人を設立するには、最低でも約20万円～30万円の登録免許税や定款認証費用がかかります。さらに、設立後は毎年「法人住民税の均等割」（沖縄県の場合、最低7万円程度）や「決算申告の税理士報酬」などの維持コストが発生します。

• 設立費用の目安：登録免許税15万円＋定款認証手数料5万円＋その他諸費用＝約25万円
• 年間維持コストの目安：法人住民税均等割7万円＋税理士報酬20万円前後＝約27万円

私の意見として、売却益が小規模（たとえば譲渡益300万円程度）の場合は、法人化による節税メリットより維持コストのほうが大きくなることが多いと感じています。したがって、法人売却を検討する際には「想定売却益が1,000万円以上」「今後も継続的に物件を扱う予定がある」などの条件を満たすかを事前に確認しましょう。

事業目的の明確化と融資審査

法人で不動産を扱う際には定款に「不動産の売買・賃貸・管理」を明記し、税務署への届出や銀行からの融資審査で「事業として成立しているか」を問われます。特にサービス業出身の方は、不動産事業の経験が浅いと「事業計画書」を求められるケースがあるため、事前に物件運営の計画をまとめておくことが重要です。

また、法人として融資を組む場合、代表者個人の信用力だけでなく、法人の収支計画や物件の立地・収益性が厳しく審査されます。私は過去に別業種の法人設立を経験しましたが、計画が曖昧だと銀行との折衝が難航し、結果的に融資利率が上がることもありました。法人化する前に「事業性をきちんと示せる準備」を整えましょう。

法人活用で叶える未来

法人を使った不動産売却で節税を成功させれば、浮いたお金は次のように活用できます。

• リノベーション投資：節税分を再び物件の価値向上に投じ、さらなる売却益を追求。
• 家族旅行や教育資金：税金で消えるはずのお金が家族との思い出やお子さんの将来を支える資金に。
• 次世代への資産継承：法人化した資産を承継計画に組み込み、相続税対策にもつなげられる。

沖縄ではこれから観光需要や移住需要の高まりにより、不動産価値がさらに上がる可能性があります（沖縄県庁 地域経済レポート参照）。私の意見として、法人を上手に活用し、長期的な収支計画を立てることこそ、「家族の安心」を実現するための最適解だと感じています。