不動産を売りに出したのに、なかなか反応がない。

一方で、近くの似た物件は先に売れていく。

沖縄県で不動産売却を考える方から、この相談はとても多く寄せられます。

その差を生んでいるのは、物件の良し悪しだけではありません。

結論からお伝えします。

ライバル物件に勝てるかどうかは、売り出し方の設計でほぼ決まります。

なぜライバル物件が必ず存在するのか

沖縄の不動産市場は、エリアごとに動きが集中しやすい特徴があります。

国土交通省の取引データを見ると、同じ市町村内で似た築年数、似た広さの物件が、同時期に売りに出されるケースが非常に多いです。

たとえば

築20年前後

2LDKから3LDK

価格帯3000万円前後

この条件が重なると、買主はほぼ同じ候補を比較します。

つまり、売主は意識していなくても、最初から比較される前提で戦っているのです。

ライバル物件に負ける典型的な売り方

売却が長引く物件には、共通点があります。

・相場より少し高い価格設定のまま様子を見る

・写真や情報が最低限しか載っていない

・値下げの判断が遅れる

・仲介会社任せで戦略がない

この状態では、買主の目に止まりません。

なぜなら、買主はまず価格と印象でふるいにかけるからです。

実際、同条件の物件が2件並んだ場合、最初の内覧候補に入るのは価格が相場内、または情報量が多い方です。

ここで選ばれなければ、検討すらされません。

出し抜くために最初にやるべきこと

最初にやるべきことは、ライバルを正確に知ることです。

・同じエリア

・同じ築年数帯

・同じ価格帯

この3点が重なる物件を洗い出します。

そして、自分の物件がどこで勝てて、どこで負けているのかを整理します。

多くの売主がここを感覚で判断しますが、これは非常にもったいないです。

売却は感情ではなく、比較の世界だからです。

価格は安くすることが正解ではない

ライバルに勝つために、すぐ値下げを考える方もいます。

しかし、むやみに値下げする必要はありません。

ポイントは、最初の価格設定です。

成約事例を見ると、売り出しから1か月以内に決まる物件の約7割は、最初から相場の中央値付近で設定されています。

逆に

相場より5から10パーセント高い価格で出した物件は

3か月以上売れ残る確率が一気に高まります。

値下げは戦略であって、最後の手段ではありません。

情報量で差をつけるという考え方

買主は不安を嫌います。

だからこそ、情報が多い物件が選ばれます。

・管理状況

・修繕履歴

・周辺環境

・将来の使いやすさ

これらが丁寧に説明されている物件は、内覧率が明らかに高くなります。

同じ価格でも、安心できる物件の方が選ばれるのです。

これは現場で何度も見てきた事実です。

売却方法の選び方でも差が出る

仲介でじっくり売るのか

買取で早く現金化するのか

この選択も、ライバル物件との関係で変わります。

周囲に売り物件が多い場合、買取を検討することで精神的な負担を減らせるケースもあります。

売主にとって大切なのは、価格だけでなく

いつ

どの状態で

どれくらいの負担で売れるか

です。