不動産を売るとき、多くの人が「売却益」を中心に考えがちです。

しかし実際には、売却にかかる費用を見落とすことで、

手元に残る金額が想定よりも少なくなるケースが少なくありません。

特に沖縄のように土地・建物の条件が多様な地域では、

思わぬ費用が発生しやすいのが実情です。

この記事では、不動産売却でよくある「想定外の費用」と、

それを事前に防ぐためのポイントをわかりやすく解説します。

1. 仲介手数料は“上限額”が決まっているが意外と高い

まず、多くの方が一番最初に支払うのが「仲介手数料」です。

これは不動産会社に支払う報酬で、法律で上限が定められています。

たとえば売却価格が2,000万円の場合、

仲介手数料の上限は以下のように計算されます。

2,000万円 × 3％ + 6万円 = 66万円（＋消費税）

想像以上に高額に感じる方も多いかもしれません。

ただし、仲介手数料は「成功報酬」なので、

売却が成立しなければ発生しません。

とはいえ、売却額の中から差し引かれるため、

手取り額に影響する大きな要素となります。

2. 登記費用や抵当権抹消費用も見落としがち

住宅ローンを完済していても、

登記簿上に「抵当権」が残っているケースは多くあります。

この抵当権を抹消するには、

司法書士に依頼して手続きを行う必要があります。

一般的に、

• 抵当権抹消登記費用：1〜2万円前後
• 司法書士報酬：5,000〜1万円程度

が相場です。

また、土地や建物の名義変更、相続登記などが必要な場合は、

数万円〜十数万円の追加費用が発生することもあります。

特に沖縄では、相続登記をせずに長年放置された土地も多く、

売却時に「権利関係の整理」で時間と費用がかかるケースが少なくありません。

3. 解体費用・測量費用が必要になる場合も

古い住宅や空き家を売る際、

「建物付き」か「更地」にするかで費用が大きく変わります。

たとえば：

• 木造住宅の解体費用：坪あたり4〜6万円程度
• 鉄筋コンクリート造（RC造）：坪あたり7〜10万円前後

50坪のRC住宅なら、

解体費用だけで約350万円〜500万円になることも。

また、境界が曖昧な土地の場合、

売却前に「土地の測量」を求められることもあります。

• 測量費用：20万円〜50万円が相場

この費用を売主負担とするかどうかは交渉次第ですが、

買主側の金融機関が「境界明示」を求めることが多いため、

結局は売主が負担するケースが一般的です。

4. 契約書の印紙税・税金も意外な落とし穴

不動産売買契約を結ぶ際には、印紙税が必要になります。

印紙税額は契約金額によって異なりますが、

2,000万円の売買契約で1万円、

3,000万円の契約で2万円といった具合です。

さらに、売却益が出た場合には譲渡所得税も発生します。

これは「売った金額」ではなく、

「売却益（利益）」に対して課税される点に注意が必要です。

計算式は以下の通りです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

税率は保有期間によって異なり、

• 5年以下の短期譲渡所得：税率39.63％
• 5年以上の長期譲渡所得：税率20.315％

となります。

特に、相続した不動産などで「取得費が不明」な場合、

思ったよりも税金が高くなることがあるため注意が必要です。

5. 引渡し後のトラブル対応費も想定しておく

不動産の引渡し後に、買主から

「雨漏りがある」「シロアリ被害があった」などの指摘を受けるケースもあります。

これを契約不適合責任といい、

売主は修繕または代金減額に応じる義務を負う場合があります。

近年は売主を守るために、

「瑕疵保険（かしほけん）」を活用するケースも増えています。

保険料は3万円〜5万円程度で、

売却後のトラブルリスクを軽減できるためおすすめです。

まとめ

不動産売却では、売却価格だけでなく、

手元にいくら残るかを考えることが大切です。

主な想定外の費用は次のようになります。

• 仲介手数料
• 登記・測量・解体費用
• 印紙税・譲渡所得税
• トラブル対応費

これらを事前に見積もりに入れておくことで、

後から「こんなに費用がかかるとは思わなかった」という失敗を防げます。

沖縄のように、建物の構造や土地形状が多様な地域では、

物件ごとに発生する費用が異なります。

信頼できる不動産会社に早めに相談し、

見積もり段階から費用の全体像を把握すること。

それが、売却後に後悔しない“賢い一歩”です。